郑燮(清)对联【遗韵满江淮,三家一律;爱才如性命,异世同心。】d5
地产江湖大变局:三道红线之下,谁兴谁衰?
对于很多地产老板而言,这个秋天有点冷!
之感觉冷,是监管层面的“三道红线”如泰山般压顶。
对于“三道红线”,相信大家早已有所耳闻:
红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;
红线2:净负债率大于100%;
红线3:短债比小于1.0倍。
如果三道红线全部命中,只能借新还旧,不能新增负债。
踩中两条,有息负债规模年增速不得超过 5%;
踩中一条,增速不得超过 10%;
一条未中,不得超过 15%。
从最初的传闻,到一步步被证实,三道红线的最终落地似乎已不可逆转。
而一旦三道红线落地, 房地产 行业的新时代或将就此开启。
行业大洗牌、大分化或不可避免
我们先来看一张图,这是某机构依据“三道红线”标准制作的各大房企的踩线情况。
如上表所示:真正满足监管红线要求,也就是三道红线一条都没踩的只有少数几个,典型如华润、中海、保利、龙湖、金地和滨江。
有人统计,目前百强房企中的61家上市房企,踩了一条以上红线的就有48家,接近80%。
挺触目惊心的吧。
这其实是中国房地产上半场的真实写照:高、高负债,拼命跑马圈地做规模。
这个时代的特点可以归结为一句话:撑死胆大的,饿死胆小的。
@ 这些年,我们经常看到,忽然之间,就跑出几匹黑马,今年刚过百亿,就喊出了明年冲千亿。
当然了,你也不能说这些房企不优秀,毕竟,其中的很多人都是上半场的大赢家。
问题是,上半场的游戏规则在下半场注定是玩不通的,比如“三道红线”的泰山压顶。
很多人问,这三条红线意味着什么?
答案其实相对简单:
1、这或许是房地产上下半场的真正分水岭:那个依靠高野蛮扩张,撑死胆大的,饿死胆小的时代再也没有了。
2、房企间大分化时代正式到来:部分负债高的巨头承压,增速会放缓甚至大幅下滑,中小房企尤其是小型房企再无逆袭机会。
3、稳健型的房企们,将获得丰厚回报。
再来看看这张表。
这是以今年中报为基准,并结合“三道监管”红线,对头部房企几个财务指标的梳理。
在这张表上,很清晰的体现了这么几个特点:
1、多数大型房企的财务状况良好,负债率也相对可控。
2、央企表现更为优秀,比如中海地产今年上半年的净利润超过了200亿,甩开了其他房企一大截,华润置地和保利地产(600048,股吧)的净利润也都突破了百亿大关。
3、综合实力强的房企盈利能力更突出。
在前10强房企中,只有华润,中海的净利润率超过20%,超出其他十强房企一大截。
这两家房企有一个共同点,在商业地产领域优势明显,其中,华润是商业地产领域绝对的老大,2023年商业地产板块的营收超过了100亿,有着“ 写字楼 之王”之称的中海紧随其后。
之把这两张表放在一起,是这张表大致代表了房地产上下半场两个时代:
踩中“三道红线”的多数都是上半场的大赢家,至少在规模上如此;
“三道红线”之外的稳健型房企在下半场拥有更好的未来。
房地产运行规则变了吗?
其实,监管层拟定的“三道红线”隐含着地产下半场的运行逻辑:
1、要控制发展速度,注重增长质量;
2、不要再寄望于高,要靠自己造血;
3、不要再野蛮生长,要靠精细化管理;
那么,趋势之下,哪些房企能在下半场胜出?我想大致的逻辑应该有这么几条:
1、一定的规模。
这个铁律在地产下半场仍旧管用,有规模不一定有用,但没有规模是万万不行的。
2、良好的盈利能力
简单一句话,不赚钱的都是耍流氓。
3、良好的财务结构。
这是本次监管的重点,再怎么强调也不为过。
4、良好的布局,得一二线者得天下。
未来的房地产市场将是一个大分化的市场,一二线城市高 房价 与三四线城市高库存并存。
未来,在人口、资金持续流入的一二线城市、在以北上广深为核心的大都市圈内, 楼市 还将持续繁荣,而绝大多数三四线城市将被遗忘。
5、强大的产品力。
地产下半场,既是战略的竞争,也是产品的竞争。
6、相关多元的综合实力。
未来的房企会分化为两类,一是平台型的巨无霸,二是机会主义者的小型房企。
以万科、中海、保利为例,所谓的平台型房企,就是除了 住宅 开发之外,写字楼、购物中心、酒店、长租 公寓 、养老、教育等众多业态都必须会,而且做得好。
7、独特的竞争力。
在地产下半场,每个活得好的公司,都会有自己独特的竞争力,比如碧桂园强于三四线,而中海则有独特的城市更新能力,有强大的大项目运作能力。
8、优秀的掌舵者和强大的团队。
这个不做论述,这是常识。
哪些房企能打跑赢?
很多人问,地产下半场到底哪些企业能胜出?哪些企业又将衰落。
其实任何预测都有点像算命,我们能做的只能是依据上面的逻辑,给出了大致靠谱的评级。
五星:
中海、保利、万科
中海可能是地产下半场最具想象力的地产公司。
核心看点在于,中海的盈利能力一直是一骑绝尘的,是今年上半年唯一一个净利润突破200亿的公司,甩开第二名一大截。
另外,中海的逆势加速能力也是其他房企无法比拟的。
数据显示,今年上半年的前十强中,销售正增长的只有中海和恒大。而在过去的2023、2023年中海的销售增速分别为29.8%、25.2%,也超出前10强一大截。
中海第三大优势是其商业地产板块的低调崛起,综合实力已仅次于华润。
关键是,中海还有行业内最好的财务结构,最低的融资成本,最高的国际信用评级。
保利地产和中海一样,综合实力强劲,无论是规模、利润还是对负债的控制都是顶级的,而且自2023年提出“不动产生态发展平台”战略后,保利的相关多元化也有声有色。
万科贵为多年的老大,这次踩中了三道红线中的一道,但整体影响不大,综合实力也没得说。
相对于中海而言,万科的综合盈利还有待提高。比如,今年上半年万科的净利率只有8.5%。
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